Tồn kho BĐS: Xu hướng giảm có bền vững?

[thangle20788]

Chỉ số hàng tồn kho trên thị trường bất động sản (BĐS) giảm mạnh là tín hiệu vui cho các thành viên thị trường, song thực tế cho thấy con số thống kê chưa hẳn đã chuẩn xác và với lượng cung hàng ồ ạt như hiện thì tồn kho BĐS luôn chầu chực tăng mạnh.

Theo số liệu mới ban bố từ Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hàng tồn kho tiếp chuyện khuynh hướng giảm. Cụ thể, tính đến cuối tháng 4/2016, giá trị tồn kho BĐS toàn thị trường còn gần 41.500 tỷ đồng, tức giảm khoảng 3.400 tỷ đồng so với tháng trước đó và giảm gần 44% so với thời điểm cuối năm 2014.

>>>chung cư pvv vinapharm 60b nguyễn huy tưởng

Trong đó, lượng tồn kho nhà ở thấp tầng là 6.179 căn (tương đương khoảng 11.509 tỷ đồng); tồn kho căn hộ chung cư là 5.959 căn (tương đương khoảng 8.458 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở còn 4.957.554 m2 (tương đương khoảng 17.625 tỷ đồng) và tồn kho đất nền thương mại khoảng 1.343.818 m2 (tương đương 3.867 tỷ đồng).

Ở góc độ nào đó, có thể nom một cách tích cực rằng, bài toán về hàng tồn kho đã từng bước được giải quyết. Nhưng nhiều thành viên thị trường cho rằng cần phải “cắt nghĩa” sâu hơn về con số mới được ban bố này.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS có trụ sở tại Hà Nội đánh giá, con số danh nghĩa tuy giảm khá mạnh, song có vẻ như chưa thực thụ đề đạt được tình tình thực tiễn của thị trường.

Trong hơn 2 năm qua, do được hưởng lợi từ sự phục hồi chung của thị trường nên nhiều dự án vốn đã “chết lâm sàng” nhiều năm được tái phát động và nhờ đó hàng tồn kho cũng đã phần nào được giảm bớt. Nhưng cũng cần phải lưu ý, lượng giao tiếp thành công không chỉ đến từ các dự án “tái khởi động”, mà đa số là các dự án mới với hạ tầng và tiện ích tốt hơn, giá cả cũng phải chăng hơn.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2015, tổng lượng giao du trên toàn thị trường đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014 với khoảng 19.350 giao du tại Hà Nội và 18.700 giao tế tại Tp.HCM. Song, theo thống kê từ các tổ chức nghiên cứu thị trường thì lượng mở bán mới cũng đạt tới con số 28.300 căn tại Hà Nội và khoảng 42.000 căn tại Tp.HCM. Sự chênh lệch cung - cầu này hẳn nhiên sẽ góp thêm vào con số hàng tồn kho. Hơn nữa, với lượng cũng tăng mạnh như bây giờ, ngay cả sức cầu vẫn tương đối bình ổn thì khả năng tiếp thu hết lượng hàng tung ra thị trường cũng là một kỳ vọng hơi quá lạc quan.

>>>bán căn hộ 60b nguyễn huy tưởng

Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhòm, cần phải định ra một chuẩn mới thì mới xác định rõ được thế nè hàng tồn kho BĐS.

Theo ông Thành, một công trình mới xây xong phần móng (tức là đủ điều kiện chào bán theo luật định) nhưng chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hay một chung cư xây dựng dở dang đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm, nên chi cũng chẳng thể tính là bán hàng tồn kho.

ngoại giả, những con số thống kê mới là tổng kết từ các chủ đầu tư dự án, trong khi khối lượng đồ sộ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Tuy các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ dự án, song họ mua là để bán lại, do đó, nếu chưa bán được thì đó vẫn là hàng tồn.

nên, ông Thành cho rằng, đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong căn nhà hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ chẳng thể nói giảm hàng tồn kho.

Còn GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong tổng số hàng tồn kho hiện tại thì còn nhiều hàng khó có thể giải quyết được. Vì còn một lượng lớn hàng tồn kho mà có cho không cũng không ở được, do ở giữa đồng không mông quạnh hay thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như môi trường, cơ sở hạ tầng, an ninh không đảm bảo… Những loại hàng tồn kho này sẽ nằm “chết” rất lâu trên thị trường. ngoại giả, rất nhiều dự án đã được thế chấp ngân hàng để vay vốn nhưng thủ tục phát mãi tài sản cực khó khăn hiện thời là thách thức lớn đối với việc “mở khóa” cho những dự án này đi vào lại thị trường.

>>>căn hộ 60b nguyễn huy tưởng

Theo quan điểm của ông Nguyễn Quốc Hiệp, chủ toạ GP-invest, trong bối cảnh thị trường hiện, cần dự phòng khả năng hàng tồn kho sẽ tăng mạnh trở lại. căn nguyên là số lượng dự án mới được bung ra thị trường trong năm 2016 là khá lớn, với đa số là các dự án BĐS cao cấp. Trong khi nhu cầu ngày nay của người mua chính yếu là nhà ở thu nhập thấp và giá rẻ. Chính sự lệch pha giữa cung và cầu lớn sẽ khiến hàng tồn kho tăng mạnh, nhất là những dự án mới không có vị trí đắc địa, chính sách chưa quyến rũ đối với khách hàng.

(Theo Đầu tư chứng khoán)